Grundsätzlich unterliegt auch der Ablauf einer jeden Zwangsversteigerung festen Regeln. Sie ist in verschiedene Phasen aufgeteilt, die allesamt für sich genommen eine wichtige Bedeutung haben. Im Folgenden stellt die Prof. Dr. Sallmon GmbH allen betroffenen Schuldnerinnen eine umfangreiche und detaillierte Übersicht über die genauen einzelnen Abläufe eines Zwangsversteigerungstermins zur Verfügung und gibt auf dieser Seite im weiteren Verlauf noch wichtige Informationen. Bei Fragen stehen die Mitarbeiterinnen der Prof. Dr. Sallmon GmbH gerne zur Verfügung. Der nachfolgend beschriebene Ablauf ist immer gleich, auch wenn das zu versteigernde Objekt nicht direkt beim ersten Termin einen neue Besitzer*in findet, laufen die nachfolgenden Versteigerungstermine alle immer nach demselben Schema ab.
Der eigentliche Versteigerungstermin gilt als das zentrale Kernstück eines Versteigerungsverfahrens überhaupt. Aus dieser Sicht ist es nicht weiter verwunderlich, dass sich alle Beteiligten sehr sorgfältig auf diesen Termin vorbereiten. Auch wurde im Vorfeld eines Versteigerungstermins allen Beteiligten des Verfahrens hinreichend Möglichkeit geboten, sich zu der Sache zu äußern. So hatte vor allem die Schuldner*in ausreichend Zeit, sich zur Sache nicht nur zu äußern, sondern vor allem auch, den Verlust der Immobilie abzuwenden.
Dies ist in jedem Zwangsversteigerungstermin unweigerlich der erste Schritt. Hierbei wird den Anwesenden dargelegt, worum es eigentlich geht. Dabei werden nicht nur die jeweiligen Gläubigerinnen namentlich benannt, vielmehr wird auch das zu versteigernde Objekt noch einmal genau betitelt, also Fakten wie bebaut oder nicht bebaut, Gesamtversteigerung oder Teilversteigerung kommen hier detailliert zur Sprache. Auch wird im Zuge des Aufrufs der Sache, wie die gerichtliche Titulierung des Verfahrensbeginns genannt wird, die Höhe des zulässigen Mindestgebots genannt. Hierbei wird oft auch noch auf den festgesetzten Verkehrswert Bezug genommen, der allen Beteiligten jedoch durchaus schon bekannt ist. Zum Thema Mindestgebot sollte in jedem Fall noch erwähnt werden, dass sich dieses aus ganz bestimmten Faktoren zusammensetzt. So muss es mindestens den vom Gericht festgesetzten, nicht bewerteten Grundbuchrechte wie beispielsweise Lasten oder Dienstbarkeiten wie auch die Verfahrenskosten decken. Wenn nun zum Beispiel die Zwangsversteigerung von einer zweitrangigen Gläubigerin betrieben wird, so muss das Mindestgebot in jedem Fall auch die Kosten der erstrangigen Gläubiger*in, die im Grundbuch eingetragen ist, absichern.
Die Bietstunde
Als Bieterstunde kann die Versteigerung an sich gesehen werden. Sie muss in jedem Fall mindestens 30 Minuten dauern. In dieser Zeit können alle, die an dem zu versteigernden Objekt interessiert sind, ihr mündliches Gebot abgeben. Gibt eine Interessentin ihr erstes Gebot ab, so muss sie sich ausweisen können, damit ihre Identität festgestellt wird. Dies kann entweder durch die Vorlage des Personalausweises geschehen oder aber auch durch eine sogenannte Bietervollmacht, wenn er in Vertretung einer anderen Interessentin bietet. Daneben muss eine Bieterin jedoch auch eine sogenannte Sicherheitsleistung erbringen. Diese ist mit 10 Prozent der zuvor festgelegten Verkehrswertes angesetzt und sollte in jedem Fall in Form einer Bankbürgschaft oder eines Schecks, nicht aber in bar entrichtet werden. Die Bieterstunde muss in jedem Fall mindestens 30 Minuten dauern, muss aber vom Gericht auch so oft verlängert werden, wie noch Interessentinnen bieten. Erst wenn keiner der Anwesenden mehr ein Gebot abgibt, wird die Bieterstunde vom Gericht beendet.
Anhörung über den Zuschlag
Dieser nächste Schritt in einer Zwangsversteigerung entscheidet letzten Endes darüber, ob die Immobilie oder das zu versteigernde Grundstück nun auch tatsächlich die Besitzer*in wechselt oder nicht. Zunächst einmal wird von Gerichts wegen jener Bieter*in der Zuschlag erteilt, die auch das höchste Gebot abgegeben hat. Wird nun jedoch die Zwangsversteigerung nicht von einer Gläubiger*in ersten Ranges sondern von einer Gläubiger*in eines nachstehenden Ranges, also des zweiten oder dritten betrieben, dann gilt die Summe als Bargebot, die sich nach dem Abzug der im Grundbuch bestehen bleibenden Rechte ergibt, immer vom Höchstgebot ausgehend gerechnet.
Ist es nun jedoch der Fall, dass das Höchstgebot weniger als 50% des festgesetzten Verkehrswertes liegt, somit also unterhalb der sogenannten 5/10 Grenze, so wird zum Schutz der Schuldner*in der Zuschlag vom Gericht auch für das Höchstgebot versagt. Ähnlich schaut es auch aus, wenn das Höchstgebot im ersten Versteigerungstermin unter 7/10 des Verkehrswertes liegt und eine der am Verfahren beteiligten Gläubiger*in aus diesem Gebot ihre Forderungen nicht oder nicht vollständig beglichen sieht. In diesem Fall kann auch er den Zuschlag verweigern und es kommt ebenfalls zu einem zweiten Versteigerungstermin. Auch dies gilt dem Schutz der Schuldner*in. Beide Varianten sind jedoch nur im jeweils ersten Versteigerungstermin möglich und haben zur Folge, dass ein jeweils neuer Termin angesetzt werden muss.
Mit der Erteilung dieses Zuschlages durch das Gericht wird die entsprechend Höchstbietende Eigentümer*in des Objektes. Ab diesem Zeitpunkt gehen alle Rechte und Pflichten auf sie über.
Im Anschluss an die Bieterstunde wird vom Gericht ein sogenannter Verteilungstermin bestimmt, in welchem die neue Eigentümerin die jeweilige Kaufpreissumme bezahlen muss. Dieser Termin wird in den meisten Fällen sechs bis acht Wochen nach der eigentlichen Versteigerung liegen und ist nicht öffentlich. In jenem Termin wird vom Gericht auch festgelegt und quasi mündlich verhandelt, wie das Geld an die einzelnen Gläubigerinnen aufgeteilt wird. Ergibt sich aus dieser Verteilung ein Überschuss, so wird dieser natürlich an die Schuldnerinnen abgetreten. Auch die Umschreibung der Eigentümerin im Grundbuch wird nun vom Gericht veranlasst.